过去一年，希腊黄金签证累计收到7077份永居申请，中国籍申请人以48.1%的占比稳居榜首，远超土耳其（17.2%）、黎巴嫩（4.6%）和英国（3.5%）。更值得注意的是，在完成续签的主投资人中，中国人的比例飙升至66%，说明中国家庭对希腊永居的长期价值认可度极高。

希腊购房移民自2013年推出以来，已持续火热13年。2026年Henley & Partners发布的《全球居留计划指数》中，希腊以满分100分拿下73分，再次位居全球第一。政策虽然在2024年9月从统一25万欧调整为“三轨并行”，但25万欧元的低价通道依然保留——只是门槛细节变了。

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一、三档门槛，对应三类入场券

2024年9月1日第5100/2024号法案生效后，希腊按区域和物业类型划分三档：

-80万欧元档：阿提卡大区（雅典及比雷埃夫斯）、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼及人口超3100人的岛屿，需购买单套120㎡以上住宅。

-40万欧元档：上述区域外的其他地区，同样要求单套120㎡以上住宅。

-25万欧元档：仅限两类特殊物业——商改住（商业/工业/酒店改住宅）和受保护历史建筑修复，不限区域、无面积要求。

三档身份权益完全一样：5年可续永居、零居住要求、畅行29个申根国。区别只在“花多少钱、买什么房”。

 

二、2026年两大新政：审批提速+续签放宽

利好一：审批分配机制优化，办理效率提升

2026年2月6日，希腊正式通过第5275/2026号法案，对《希腊移民法典》进行修订。核心变化：居留申请仍线上提交，但系统分配案件时不再以申请人所在地为依据，而是根据全国各移民局实时工作量自动分配。雅典等热门区域的积压问题有望通过分流至低负荷移民局缓解，整体审批周期可能缩短。

利好二：续签宽限期延长至3个月

同样根据新法案，逾期续签的宽限期由原先的1个月延长至3个月，每逾期一个月缴纳100欧元罚款即可。此前未及时续签可能导致身份中断，新规给了申请人更充裕的缓冲空间，身份安排更有弹性。

此外，新法将主申请人或其配偶的成年子女（如因缺乏法律行为能力而由主申请人供养）纳入家庭成员范围，无论年龄大小均可随行。对特殊家庭而言覆盖面更广。

 

三、25万欧“商改住”仍可行，但有五个关键限制

2026年6月，希腊移民与庇护部发布第1/2026号政府通函（31页），对申请细则进行系统澄清，海岸家结合通函内容梳理出五个关键点：

1.“拼单”彻底堵死：无论哪一档，必须购买单套房产达标。两人合买、多套小户型凑门槛均不符合要求。

2. 25万欧优惠是一次性的：你用25万欧商改住房源拿到身份，持有5年后出售——接手的下一任买家不能再以25万欧拿身份，必须按当时的现行标准走。优惠名额用完即止。

3. 短租禁令的真实含义：禁止的是60天以内的超短租（Airbnb模式），但长租给酒店式运营公司或自住，完全合法。

4. 房产置换“先买后卖”：换房时必须先买新房，再卖旧房。一旦顺序反了，居留许可在旧房过户那一刻失效，不可逆。

5. 附属空间可计入投资，但不计入面积：车位、储藏室可计入投资金额，但不计入120㎡的面积要求。

 

四、现在适不适合动？

看数据：中国申请人占48.1%，续签占比更冲到66%——这不是小圈子游戏，已经是大规模的家庭选择。

看趋势：新法案让审批分流、续签缓冲拉长，政策面在往“更顺”的方向调整。但同时31页通函把“商改住25万”的规则钉死了——一次性名额，用完就没有下一任。

看竞争：葡萄牙基金50万欧起、西班牙直接关停、爱尔兰停收新申请。横向一比，希腊这条25万欧的缝，在整个欧洲几乎找不到了。

 

但窗口是动态的。商改住房源本身有限，合规项目更少。如果你正在比较希腊购房移民的可行性，可以先看名单再做判断——房源存量在减少，建议先拿到真实信息再做衡量。海岸家持续跟踪希腊黄金签证政策变动及合资格房源动态，25万欧窗口还在但规则更细了，如果你正在对比希腊不同档位的投资路径，欢迎找海岸家聊聊，我们可以帮你做一轮信息梳理。关注海岸家，获取更多政策解读。