2025年9月大阪市宣布暂停受理特区民泊新申请时，市场普遍认为这只是临时调整。但2026年5月29日，官方正式关闭了申请通道，将这一暂停变成了事实上的永久关停。与此同时，日本观光厅宣布拟允许地方政府将民宿年营业天数上限设为0天——权力下放到地方后，"一刀切"关停有了法律依据。

图片来源：大阪市政府官网

 

特区民宿牌照，已经变成了存量市场。持有合法牌照的经营者，反而因新增供给的切断，获得了更强的议价能力。

 

一、为何"特区民宿"从扶持对象变成了严管对象

大阪特区民宿一度是日本民宿投资的黄金通道。2019年全市仅有约2000家民宿，到2024年7月已飙升至约6700家，日本全国约7000家特区民宿中，约九成集中在大阪。

爆发式增长带来的副作用很明显：噪音、垃圾、陌生人频繁出入，把居民投诉量从2021年的88件推高至2024年的556件，四年增长超过五倍。当本地居民的日常生活受到严重干扰，政策的转向就已经不可避免了。

大阪市的选择是关停新申请通道，保护现有居民生活品质。这一决策的逻辑很简单：以存量运营的稳定性，换取居民投诉的降温。

 

二、对投资者意味着什么

新增供给彻底切断，存量牌照价值凸显。2026年5月29日之后，任何新进入者都无法再通过购买房产、申请特区民宿牌照的方式进入这个市场。市场上能交易的只有"附带已有牌照的房产"。这意味着牌照本身从"可申请的资源"变成了"可交易的资产"，其稀缺性带来的溢价正在逐步体现。

但需要注意的是，牌照只是入场券，合法合规运营才是长期经营的前提。大阪市已成立专门的问题民宿整治团队，违规经营面临停业整改、行政处罚乃至取消资格的严厉处罚。有牌照但经营不规范，同样面临被清退的风险。

 

三、"买房获身份"逻辑终结，"真实经营"才是王道

过去大量外国投资者通过投资特区民宿获取经营管理签证。大阪市内约四成的特区民宿由中国经营者运营，部分区域超过六成。截至2024年6月，持有经营管理签证的在日中国人已超2万人，是该签证设立之初的近三倍。

但2025年后入国管理局的审查标准已大幅升级：资本金门槛从500万日元实质提高到3000万日元以上，必须雇佣至少一名全职员工，事业计划书须具备充分的可行性与竞争力。

图片来源：日本法务省出入国在留管理厅官网

 

新规的底层逻辑很清楚：民宿经营与签证申请已从"买房产获身份"回归到"真实经营、持续盈利"。投机性、挂靠式的操作空间被大幅压缩。对于真正具备经营能力、愿意长期投入的经营者而言，手持存量牌照、合规运营的优质民宿资产，在当前监管环境下反而更具长期经营的确定性。

 

四、存量市场的机会在哪里

第一，优选附带合法牌照的优质地段房产。核心旅游区域（如心斋桥、难波、道顿堀等）的住宿需求依然强劲，2025年世博会带来的基础设施提升也为这些区域的价值提供了支撑。在新增供给被切断后，这些区域存量民宿的稀缺性值得关注。

第二，合规运营能力成为核心竞争力。监管趋严的背景下，能够规范处理垃圾、管理噪音、维护邻里关系的运营方，将比粗放经营者获得更稳定的经营环境和更好的市场口碑。

第三，长期持有逻辑比短期套利更重要。大阪民宿市场的价值支撑来自关西地区持续增长的旅游需求、日元汇率的长期低位优势，以及日本"观光立国"战略的长期方向。短期政策波动不改长期需求增长的趋势。

 

五、政策变动期的理性判断

特区民宿新申请已正式关停，观光厅赋予地方"0天营业"权限的政策也在推进中。但已取得合法牌照的存量民宿依然可以继续经营，政策稳定性相对清晰。

 

民宿投资涉及法律合规、签证审核、运营管理等多重专业领域，不同家庭的资金预算、持有目标和参与方式各不相同，专业评估至关重要。

 

海外资产配置，建议基于对政策周期、市场供需、资产质量的理性判断来做考量。海岸家持续跟踪日本民宿及签证政策变动，特区民宿牌照已成存量，如果你对大阪民宿市场的现状和合规要求感兴趣，欢迎找海岸家聊聊，我们可以结合你的情况做具体分析。关注海岸家，获取更多市场动态。