根据最新的官方数据，仅在2025年上半年，中国买家在马来西亚住宅房产的投资额就已达到8.35亿令吉，占外国买家投资总额的约51%。按全年估算，这一数字已突破16亿令吉。

马来西亚在中国买家全球置业查询中的占比，从2024年的2.8%升至2025年的4.5%，2026年上半年更一举达到7.3%，创近十年新高。在目的地排名上，马来西亚已从2025年的第六位跃升至第四位，超越了美国和希腊，仅次于泰国、澳大利亚和英国。

更值得关注的，是这批买家身份的转变——中国买家正在马来西亚完成一次重要的“转向”。

 

一、从“海外投资者”到“家庭居住者”

居外IQI联合创始人兼CEO卡希夫·安沙里指出，过去马来西亚房产市场主要由海外投资者主导，但如今正明显转向以居住为目的的外籍人士及家庭买家。

新一代中国买家更看重教育资源和生活方式。马来西亚的国际学校体系提供了通往国际大学或中国大学的多元路径，中国教育体系竞争激烈，一些家长选择将孩子带到环境更友好的地方生活和求学。目前最受中国家长欢迎的区域包括吉隆坡的Mont Kiara、Desa ParkCity以及槟城，这些区域拥有优质国际学校和完善的社区配套。

这组数据佐证了上述转变：2026年第一季度，马来西亚房产市场整体交易持平，唯有100万令吉及以上价位的高端住宅录得1.8%的交易增长，在总交易中的占比从2024年的7.9%升至9.2%。中国买家对高端自住房产的需求，正是推动这一结构性变化的重要力量。

 

二、马来西亚房产市场的结构性特征

从供应端看，马来西亚住宅市场正在经历一轮品质升级。2025年，新推出的房产项目中，超过60%为分层地契物业（公寓和服务式公寓），主要集中在吉隆坡和柔佛州。这与中国买家偏好高楼层、设施齐全的居住形态高度契合。

从回报端看，据市场研究显示，吉隆坡核心区域（KLCC、Mont Kiara）的租金回报率维持在4.5%-5.5%区间，高于北京、上海等一线城市。随着2026年柔新经济特区进入实质性推进阶段，新山等南部区域的中长期持有价值正在被更多投资者关注。

令吉汇率近期虽有回升，但较历史高点仍有空间。对于以人民币或美元计价的买家来说，汇率窗口依然是值得考量的因素。

 

三、区域优势与市场前景

从更宏观的视角看，大马仲量联行指出，马来西亚在东南亚区域中依然是房价最亲民的市场之一。与曼谷和雅加达相比，吉隆坡的房价优势明显，巴生谷及新山等重点区域持续成为投资者的关注焦点。柔佛州凭借与新加坡的地缘优势和经济特区政策，房市增长势头尤为强劲，已录得约25%的增长。

居外IQI预计，这股增长势头将延续——马来西亚拥有优质学校、吸引人的生活方式、明确的居留通道，将继续吸引家庭和投资进入。

 

中国买家重返马来西亚，这次不是“炒房”，而是“安家”。当跨境置业从投资行为变成家庭生活方式的选择，马来西亚房产的长期逻辑也在被重新定义。海岸家专注跨境房产配置，持续追踪马来西亚房产及政策动态，如果你对跨境置业有疑问或想了解不同区域的具体情况，欢迎找海岸家交流，我们可以结合你的关注点做信息梳理。关注海岸家，获取更多市场资讯。