2026年9月5日，希腊总理米佐塔基斯在第90届塞萨洛尼基国际博览会（TIF）开幕演讲中宣布：非欧盟公民购买希腊住宅房产的转让税将从3%大幅上调至15%，新税率将于2027年7月1日起正式实施。

 

一、谁受影响？谁豁免？

根据希腊国民经济与财政部的说明，15%新税率的适用条件非常具体：

适用对象：

  • 非欧盟/欧洲经济区国家的自然人买家

  • 购买住宅类房产

豁免情形：

  • 欧盟/欧洲经济区公民

  • 购买商业地产、土地、写字楼、酒店等非住宅物业

综合税率方面，现行3%加上市政附加税，实际税负约3.09%；新政后基础税率升至15%，综合税负约15.45%。

以下情形目前尚无定论，需等待法案细则：

  • 通过希腊本地公司或欧盟公司名义购房，是否会被纳入加税范围？

  • 已持有希腊合法居留许可的非欧盟公民，后续再次购房是否适用15%？

 

二、算一笔账：一套房子多交多少钱？

三、25万欧"商改住"也难逃

25万欧元"商改住"项目面临两难：这类房源在过户前必须完成商业转住宅的用途变更，过户时房产登记属性已是住宅，大概率同样适用15%税率。更大的风险在于，希腊针对新建房产的24%增值税免征政策预计2026年底到期，若未延期，将与转让税上调形成双重成本叠加。

 

四、为什么现在推出？

米佐塔基斯在演讲中直接点名中国、土耳其、以色列，称这些国家的买家兴趣"在一定程度上是受欢迎的"，但已让希腊本地人在多个地区更难买房。

加税是希腊22亿欧元住房一揽子措施的一部分，还包括20亿欧元"My Home 3"补贴房贷、扩大ENFIA房产税豁免范围等。政府的核心逻辑是抑制外国投机性购房需求，缓解本地住房压力。

但市场反应不一。希腊苏富比国际地产CEO批评这是"对市场规则的粗暴干预"，认为减少需求反而会进一步压缩本就有限的住房供应。也有业内人士指出，问题不在于外国买家，而在于希腊约35%的住房存量根本未被用作主要居所。

 

五、窗口期还剩多久？

从宣布到实施，留给市场的缓冲期约10个月（2026年9月至2027年7月）。财政部长明确表示这是为了"不让市场感到措手不及"，给正在进行中的交易留出完成时间。

需注意：转让税的适用以公证书签署日期为准，而非定金或预协议签署时间。要想锁定现行3%的税率，过户公证必须在2027年7月1日前完成。距离2027年春季大选仅剩数月，该法案需在选前完成议会审议和颁布。

希腊税改细则仍在制定中，具体影响因个人情况和房产类型而异。海岸家持续跟踪希腊黄金签证及房产政策变动，如果你正在评估希腊身份在不同投资路径下的实际成本，欢迎找海岸家聊聊，我们可以帮你把账算清楚。关注海岸家，获取更多政策解读。