香港投资移民2026年迎来实质性变化。2025年9月施政报告将住宅物业投资门槛从5000万港元降至3000万港元后，市场正在经历一轮新的激活。截至2026年2月，新资本投资者入境计划已接获近3200宗申请，预计为香港带来约950亿港元资金涌入。2026年3月净资产审查期进一步从两年缩至六个月后，申请量直接翻倍。

但与这个庞大资金池形成对比的是，获批申请中住宅物业的配置占比仍有较大空间。这恰恰说明：住宅通道的价值尚未被市场充分认知，存在认知差。

 

一、住宅怎么买？3000万门槛+1000万计入上限，先看懂规则

新计划总投资门槛3000万港元，拆成两部分：

2700万港元基础投资：可配置于获许金融资产（股票、债券、基金、存款证等）及房地产。房地产总投资上限1500万港元。

住宅物业的关键门槛：单一物业成交价须3000万港元以上（2025年9月17日后适用此标准）。如果按揭买房，只计算申请人实际投入的自有资金部分，贷款部分不计入。

计入上限：1000万港元。无论物业总价多高，最多只有1000万港元能计入投资额。

举个例子：购买一套3000万港元的住宅，假设七成按揭，实际投入首付900万港元——这900万可计入投资额。剩余2100万港元通过金融资产补足，即可完成3000万投资门槛。

300万港元强制创科投资：须投入香港投资管理有限公司指定的创科组合，锁定期7年。

资料来源：香港投资推广署

二、住宅通道的独特价值：金融资产不具备的东西

在同类投资移民计划中，允许将住宅物业计入投资额的国家和地区屈指可数。新加坡和澳大利亚的主流投资移民路径都已排除纯住宅投资，而香港保留了这条通道——这是制度上的特殊优势。

住宅的价值在于它的复合属性：既是身份规划的合规投资标的，也是家庭在港生活的实际居所，同时还是香港核心资产的长期配置。金融资产解决的是“合规”问题，住宅解决的是“居住”和“长期价值”问题——两者并不互斥，完全可以组合配置。

 

三、2026年新规让申请更灵活

2026年3月起，新政做了三处调整，整体降低了启动难度：

净资产审查期缩短影响最直接：从两年缩短到六个月，意味着申请人不需要提前那么久做资产规划，决策到启动的时间大幅压缩。

住宅门槛下调的效应将在后续获批数据中逐步体现。2025年9月之前提交的申请仍适用5000万旧门槛，住宅选项几乎被排除。2025年9月之后提交的申请适用3000万新门槛，这部分审批结果预计将在2026年下半年陆续出炉。届时市场将看到住宅配置比例的实质性变化，而当前这个政策落地后的过渡期，恰恰是供给相对充足、选择主动权在买方的时间窗口。

 

四、谁适合走这条路？

新计划不要求学历、不要求语言、不强制在港工作。续签模式2+3+3，维持投资就能续。住满7年通常居住可申永居，达不到也能转“无条件逗留”，身份不丢。

 

适合这三类家庭：

  • 资产已在境外，需要跨境配置通道的企业家

  • 有子女教育规划的家庭，DSE或华侨生联考是两条升学路径

  • 看好香港核心资产长期价值的投资者

 

香港投资移民的住宅通道已经打开，但海岸家观察到，市场上能同时满足“3000万成交价+合规计入条件+优质区位”的房源筛选门槛并不低。海岸家持续跟踪香港投资移民新政细则，住宅通道已打开但规则比较复杂，如果你正在了解不同资产类别怎么组合，欢迎找海岸家聊聊，我们可以帮你梳理整体的合规框架。关注海岸家，获取更多政策解读。