今年前八个月，中国赴泰游客已达333万人次，稳居各国之首。4月的宋干节全国旅游业总收入估计超过909亿美元，同比增长6%。泰国旅游局设定的全年目标是吸引3000万至3400万人次国际游客，旅游收入增长7%。

但跨境客流并非均匀流向所有城市，泰国的房产市场也正在走出三条截然不同的曲线——曼谷、普吉和清迈，各有各的节奏。

曼谷：需求在复苏，市场正在分层

曼谷仍是泰国最大的房产市场，2026年第一季度的数据释放了几个积极信号。第一季度公寓过户量同比增长24.9%，低层住宅过户量则微降0.7%。售价低于每平方米8万泰铢的项目占新供应量的68%以上，说明刚需市场的活跃度在提升。随着免签政策和旅游业的持续复苏，与旅游业相关的住宿和服务类房产需求正在增长。

对外国买家而言，2026年第一季度曼谷及周边地区外籍人士公寓过户量1,239套，中国买家仍是泰国公寓最大的金主，第一季度过户量906套。尽管俄罗斯买家一季度过户383套，交易额飙升68.7%至16.65亿泰铢，来自中东、印度、欧洲、美国的买家也在陆续进场，客源结构正在从单一市场转向多元化。泰国25%的房地产交易总值来自外国买家，这一比例本身就是泰国作为国际置业目的地的市场地位的体现。

 

普吉：度假资产的“全球吸金池”

普吉是泰国第二大房产市场，也是外国资金最集中的城市之一。2026年1月至4月，普吉接待游客490万人次，其中国际游客350万人次，酒店入住率达81.85%。

2026年第一季度，普吉公寓市场总成交额达34.9亿泰铢。普吉高端别墅市场增长强劲，2023年至今别墅交易总额增幅超过50%。在邦涛-拉扬区域，超过80个项目处于不同阶段的开发中。普吉在售项目均价约为每平方米122,000泰铢，高于曼谷和清迈，反映了其“度假资产”的定位。研究机构预测，直至2031年，普吉岛整体住宅市场复合年增长率将保持在5.91%。

 

清迈：慢节奏里的“长线价值”

清迈是泰国三大房产市场中面积最小、价格最低的城市，均价约每平方米57,080泰铢。2024年12月，清迈住宅转让总额曾达到历史峰值的45.74亿泰铢。清迈公寓价格在宁曼路、古城、滨河等核心区域仍以每年9-10%的速度增长。

清迈吸引的是与曼谷和普吉不同类型的买家——数字游民、退休人士和寻求长期生活方式的家庭。国际学校、医疗设施和较低的生活成本，构成了清迈的基本盘。据市场数据参考，清迈的租金回报率长租约4-7%，旺季短租可达12%。

 

三条曲线，三种配置逻辑

泰国三大城市的房产市场正在走向不同的方向。曼谷体量最大，刚需和改善型需求正在支撑市场结构；普吉受外国资本驱动，适合有美元储备、看好度假资产的家庭；清迈体量虽小但核心区价格稳定，适合追求稳健长线回报的买家。

客流在持续涌入，但资产价值的逻辑正在从“普涨”转向“分化”。理解三个城市不同的供需结构和买家构成，比追逐短期价格波动更有参考价值。

 

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