今年5月，澳大利亚国库部长吉姆·查默斯公布了被称为“数十年来最重要”的联邦预算案。这份预算案的核心，是对澳洲房产投资的两大税收优惠动刀：从预算案当晚起，新购置的现房将不再符合负扣税政策，除非是新建住房。同时，现行的50%资本利得税折扣将从2027年7月起被通胀指数化系统取代。

消息一出，市场迅速反应。澳洲最大的贷款机构联邦银行（CBA）在6月将2026年全国房价增长预测从3%下调至0%，并警告政策对房价的长期拖累可能接近5%。AMP首席经济学家Shane Oliver更预测，房价短期可能下跌高达5%。

戏剧性的是，这项政策被批评为违背了工党2025年大选前“不碰负扣税”的承诺。它被视为一场针对“代际不公平”的政治豪赌，旨在让年轻人更容易上车，却也让投资者面临规则改写后的焦虑。

 

一、税改到底改了什么？

负扣税：现房不再“划算”

这是整场改革的核心。旧政下，投资房亏损（如房贷利息）可从个人工资等应纳税收入中扣除，从而减少总税负。新规从2027年7月起，将负扣税优惠仅限于新建住宅。

对于预算案公布前已持有或购买的投资房，享受祖父条款保护，规则不变，直至出售。预算案后购买现房的投资者，亏损只能用于抵扣未来的租金收入或房产资本利得，不能再抵扣工资等个人收入。

资本利得税（CGT）：50%折扣被取代

从2027年7月起，现行的50%资本利得税折扣将被通胀指数化系统取代。持有资产增值后，将按扣除通胀后的实际收益纳税，并适用最低30%的税率。主要自住住宅继续免税。同样的祖父条款也适用：预算案前积累的资产增值，仍可享受50%折扣。

图片来源：Gallagher

二、市场正在发生什么？

投资者观望情绪蔓延

政策公布后，投资者信心受到直接冲击。CBA经济学家指出，预算案出台后市场情绪出现了“特别明显的转变”，税改“加速了已经开始的放缓”。2026年5月首府城市拍卖清空率已跌至43.1%，澳大利亚国民银行（NAB）也认为税改是“四分之一个世纪以来最重要的住房税收变化”。

买方议价空间扩大

与此同时，首次购房者获得了新的政策支持——政府推出5%首付担保计划，帮助约75,000人进入市场。CBA测算显示，税改会减少投资者需求，预计每年约有7,500套房产从投资者手中转向自住买家。在当前买家竞争减少、卖家定价趋于务实的背景下，精挑细选的买家有机会以更合理的价格评估优质资产。

新建住房市场迎来政策红利

政府通过税改刻意将资本引向新建住房市场。新建住宅买家仍可享受负扣税优惠和CGT折扣，且有“新旧制度择一从优”的选择权。配合100亿澳元住房基础设施基金，政府预计新增65,000套住房供应。

但市场并非一边倒。反对党影子财长安格斯·泰勒警告，税改会推高租金并减少整体住房供应。Domain研究与经济主管也指出，投资者撤出现房市场可能导致租赁供应减少，推高空置率本已紧张地区的租金。国库部的官方测算则认为，改革对租金的影响微乎其微——普通租户每周仅增加不到2澳元。

 

三、对买家的启示

澳洲房产市场的底层逻辑正在被重写。负扣税和CGT折扣退场后，投资现房的税务优势大幅削弱，但这也为自住买家创造了更公平的竞争环境。

 

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