美国总统特朗普周一抛出了一个惊人的判断：美国GDP年化增速可能达到14%、15%、16%甚至20%，并且即便经济实现如此强劲的增长，也不应该成为美联储加息的理由，美国“应该拥有全球最低的利率”。

这番话放在白宫椭圆形办公室的公开活动上说出口，直接把白宫与央行的政策分歧摆到了台面上。美联储7月会议维持利率不变，但已有三位政策制定者投出异议票支持加息，市场对9月加息的押注概率一度升至57.5%。

一边是总统期待经济狂奔、呼吁最低利率，另一边是央行盯着还没回落到位的通胀、酝酿加息。对美国房贷市场来说，这个分歧的走向，才是真正需要关注的问题。

 

一、20%的愿景与现实之间，隔着1.5%的距离

特朗普提到的14%至20%增速，在美国现代经济史上是极其罕见的。根据美国经济分析局自1947年以来的数据，实际GDP年化增速达到或超过20%的季度仅出现过一次——2020年第三季度疫情后经济重启时的34.9%，而在此之前的一个季度，经济曾以28%的年化率深度收缩。再往前追溯，就是1950年第一季度的16.7%，那是二战结束后的特殊扩张期。

当前美国经济的真实增速远低于这些数字。美国经济分析局最新数据显示，2026年第二季度实际GDP年化增速仅1.5%，较一季度的2.1%进一步放缓。与此同时，通胀指标全面上修，核心PCE升至3.6%，远高于美联储2%的目标。

特朗普的核心观点是：经济增长成功并不会引发通胀，如果生产率和供给能力同步提升，经济可以在没有显著物价压力的情况下快速扩张。但美联储面对的现实是：劳动力市场依然偏紧、服务业通胀黏性犹存，需求增速一旦持续超过供给能力，价格就会被推高。

 

二、总统与央行的分歧，如何影响房贷利率？

这场分歧的直接后果，是房贷市场的信号变得模糊。

一方面，特朗普政府一直在用行政力量压低房贷成本。2026年1月，特朗普下令房利美和房地美购买高达2000亿美元的抵押贷款债券，以填补美联储缩表留下的需求缺口。效果立竿见影——美国30年期固定抵押贷款平均利率时隔近三年首次跌破6%，降至5.99%。

但另一方面，美联储的政策方向与此相悖。尽管特朗普多次公开施压美联储降息，美联储主席沃什近期释放鹰派信号，强调“必须确信基本通胀正在以足够的速度明确朝着目标前进，否则我们还有工作要做”。长端美债收益率已明显上行，30年期国债收益率创2007年以来新高——而抵押贷款利率与10年期美债收益率高度相关。

摩根大通研究预计，2026年固定房贷利率将维持在6%以上的高位。这与特朗普“全球最低利率”的愿望之间存在明显差距。

图片来源：J.P.Morgan

 

三、对计划配置美国房产的家庭意味着什么？

当前美国房产市场正处于一个信号交织的阶段：

利率路径不确定——特朗普施压降息与美联储鹰派立场之间的博弈，使房贷利率的走向难以判断。如果市场开始质疑美联储独立性，甚至可能推高国债收益率，反而加剧利率上行压力。

区域分化持续——摩根大通预计2026年全国房价增速将“停滞在0%”，但区域差异显著。西海岸和阳光地带因疫后建筑热潮导致的供应过剩，房价下跌压力更大；而东北部和中西部库存紧张区域，更低利率反而可能因竞争加剧而推高房价。

 

购房条件有所改善——库存小幅回升、房价涨幅趋缓，Compass数据显示美国住房可负担性已回到2020年以来最好水平。但在经济不确定时期，买家往往更加犹豫。

白宫与美联储的分歧仍将持续，但无论哪一方最终占上风，对家庭资产配置而言，理解这种分歧背后的结构性逻辑——而不是被短期言论牵着走——才是做出判断的基础。

 

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